土地をコインパーキング会社に貸し出すことで、駐車場の稼働状況に関わらず毎月の決まった賃料を得られ、清掃や管理などの手間も省けるため、簡単に空き土地で駐車場経営をすることが出来ます。
私たち駐車場経営.jp自体は、複数のコインパーキング会社の中からより良い条件の会社を選び、土地オーナー様をご紹介することで、コインパーキング会社からの紹介料を得ております。
すべては複数社の見積を比較するということが大前提であり、こちらのブログでも、ほとんどの記事で「駐車場経営を始めるにはまず複数社からの見積もりを」と書いております。
そして「なぜ複数社の見積もりを比較するのが大切なのか」という点も、サイト内やブログでも何度も書いているのですが、単に『複数社から見積もりを取ると金額が2-3倍も違うことがある』という説明にとどまっておりました。
『なぜこれほどまでに各社での見積金額にバラつきがあるのか？』についてもいくつかの記事では書いてきたのですが、元コインパーキング会社の営業マンの実体験をもとに、をあらためて見積に金額差が出る理由をご説明したいと思います。
今回は『AIでも予測不可能？？駐車場用地の賃料見積はどう決めている？』について解説いたします。
目次
大手企業でも、AIでも、〇〇〇〇は正確に予測出来ない！
全国各地の土地の価格（地価）は公開されている基準もあり、よほど特殊な条件がない限りはエリアによってほぼ一定です。そして、もし各コインパーキング会社で同じ計算システムを使っていれば、だいたいの駐車場会社の賃料見積はほぼ同一になるはずです。しかし、実際の見積金額はかなりバラつきがあり、時に2～3倍と開くこともあります。これは一体、なぜなのでしょう。
各コインパーキング会社とも駐車場の需要予測=売上予測から、一括借り上げ賃料を算出するというのが基本です。ただし実際に駐車場の車室がどれだけ埋まり、どれだけ売上があがるかという予測はかなり難しいのです。
大手のコインパーキング会社であれば、大規模なデータベースや予測システムを使っているとイメージされるかもしれませんが、実際はこうしたデータベース・予測システムだけを使って予測をすることはありません。
駐車場経営の上場企業に勤めていた営業マンの体験談を聞いてみても、最後は営業担当個人による予測に基づいて賃料査定をすることが多いのです。
国内のAIやIT技術をリードする超大手IT企業が、AIによる駐車場の需要の予測に取り組んだものの、正確な予測が出来ずに断念したという出来事があったほどです。
では、なぜ正確な駐車場の需要予測が、システムやデータベースを使用しても出来ないのでしょうか。
AIでさえも駐車場の稼働予測が出来なかった理由
駐車場の稼働というのは、複合的かつ非常に繊細な要素で変化します。どんなことで駐車場需要が増減するのか、ざっと考えてみましょう。
例えば、定量的に計測できる数値として、交通量があげられます。その交通量もさまざまな要因で変化します。
・駐車場近辺の基本的な交通量
・時間帯により増減する交通量
・気温、天候によって自動車移動する人の増減
さらに1年前の同じ季節・同じ日でも、その当日にしかない細かな変化が、交通量や駐車場稼働に影響を与えます。
-近所の道路工事などによる交通量の増減
-新しい店の開店/閉店による来客数の増減
-工事関係者など業務利用による来客数の増減
-近所の駐車場が混雑しているための代替需要
-周囲の駐車場が料金変更をしたための影響
-公共交通機関の休み、ダイヤ変更、遅れなどの影響
そして、なかなかデータとして取得できない瞬間的な人間の心理も、少なからず「ここに駐車する」という意思決定に影響を与えます。
瞬間的な人間の心理も売り上げに影響を及ぼす
皆様も下記のような理由から、駐車するしないを決めたことはありませんか？
・駐車料金の見え方や、個人の経済状況による金銭感覚の影響
・駐車場の看板を見つけられるどうか、どこから入場するかという視認性
・駐車場は空いているが、奥の停めづらい車室のため避けたいという判断
・たまたま駐車場にゴミが散乱していて停めたくないという印象
・業務利用や、特別に優先すべき用件があり、料金に関係なく駐車した
・万が一のトラブルを避けるため、なるべく高級車の隣には停めたくない
・近所に路上駐車が多いことで「路上駐車も許される」と思い込む
・大きな車が入口にあり止めづらい、自分の車の大きさでは駐車しづらいという判断
こうした一人一人に「なぜここに駐車した？駐車しなかった？」と聞かないと分からないような理由も、駐車場需要に影響してくるのです。
もちろん過去の駐車場の売り上げの統計から、ある程度の傾向というのは把握できますが、なぜ急に売り上げに増減が起きたかは、なかなか理由を確定させる決め手が無いものなのです。
賃料見積もりをする営業マンの立場から言えること
上記のように、駐車場の需要はかなり細かく変化するもので、AIやシステムでも正確な予測ができません。
とはいえ、コインパーキング会社は土地を借りるために、賃料の提案をしなければなりません。
そのため、最終的には営業担当個人による予測に基づいて賃料査定をすることで、土地の賃料の提案をします。
つまり、人間によって予測がされているため、見積額の差がでてきます。それが複数のコインパーキング会社から見積をしたほうが良い理由なのです。
では、正確な駐車場売上は予測できない中で、コインパーキング会社の営業マンは賃料を算出する際に、どんなことを考慮しているのでしょうか。
賃料を算出する際にどんなことを考慮している？
基本的には以下のような情報から、おおよその駐車場売上を予測をして、土地の賃料見積を算出します。
・基本的な土地の所在地
・土地の広さから駐車場レイアウトイメージを作り、何台が停められるかを計算する
・さらに自社の近隣の駐車場の売り上げや、他社の近隣の駐車場の料金体系を参考にする
・必要な場合、他社駐車場の稼働調査をする
・そのほか、駐車場の視認性、道路付け、周辺の施設など
上記のような条件を総合的に考えて、見積金額を算出します。
ただし、これだけで賃料見積の金額や、提案内容が決まるわけではありません。営業担当個人が作成した見積や提案内容が、さらに上長や会社の方針に合うように修正されるのです。
例えば、会社全体で重点エリアとしてとらえている地域であれば、多少、賃料を上げてでも契約を取るよう指示があります。また同じ企業であっても時期が変わると、直近の決算内容の影響で、見積内容が変わってくることもあります。
更に、その駐車場会社にとって初めて駐車場を作る地域は、予測を立てるための参考資料が少ないため、事前の賃料見積りと実際の駐車場稼働に、大きな金額差が出てもおかしくないのです。
このように、冒頭でお伝えした「駐車場経営を始めるにはまず複数社からの見積もりを」という理由は、予測がしづらい駐車場稼働、コインパーキング会社それぞれの事情などが複雑に影響するからなのです。
決まった定価があるものではないため、同じ会社、同じ担当者でも時期によって見積もりが変わり、様々な交渉の余地があるのです。
次回以降の記事では、このコインパーキング会社との交渉について、もう少し深堀してみたいと思います。
私たち 駐車場経営.jpは、駐車場経営のプロとして適切なアドバイスを致します。
コインパーキング設備会社の相見積もり、言い出しづらい業者との交渉まで、既に駐車場経営をしている方も、これから駐車場経営をしたい方も、ぜひお問い合わせください。コインパーキング業者の選び方、他社の見積依頼、駐車場経営や運営についてなど、駐車場運営のプロが土地活用のサポートを致します。