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駐車場経営とは(専門用語解説&基礎知識情報集)

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当サイトは、土地活用・コインパーキング経営・コインパーキング業者一括見積りをはじめとした、駐車場経営に関わるお悩み全般にお応えしております。
 
以下は、当サイトのスタッフ(元コインパーキング会社の営業マン、不動産業界の出身者など)が、実際に経験してきた案件や、業界での基礎知識を元に、改めて「駐車場経営とは」をまとめたものです。
それぞれの項目について、さらに詳しく解説している記事がある場合はブログ「駐車場経営のすべて」の記事を紹介しております。
 
実際のご相談は、土地や依頼主様のご事情に応じて、個別に対応させて頂いておりますが、駐車場経営に迷われた際の、参考になれば幸いです。
 
 

駐車場経営とは

■駐車場経営のメリット

建物建築が不要で、土地があれば、初期投資を低く抑えられる。また借地権や地上権が発生せず、権利関係が複雑にならず、利用者とのトラブルも起きづらい。
建築~取り壊しがないため、短期間の活用としても有効。

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■駐車場経営のデメリット

多くの駐車場の場合、上層の活用ができないため、建物活用に比べて賃料収入は低くなる傾向にある。また周辺環境によって、賃料相場が影響されやすい。
また自己経営による駐車場運営の場合、利用者の募集・集客、個々の契約&入金管理、駐車場内のトラブル対応、近隣住宅への対応などの運営業務を行う必要がある。
こうした稼働の変化による売り上げの増減リスクと、日常の運営業務の負担を避けるため、駐車場経営では、不動産業者やコインパーキング業者に委託するケースが多い。
主に月極駐車場の場合は不動産業者への委託、時間貸し駐車場(コインパーキング)の場合は、土地を貸し出す「サブリース契約」をして、間接的に駐車場経営を行うのが一般的である。

 

■駐車場経営に必要な準備

・土地取得(新しく取得する場合)

土地がない場合には新しく取得する必要がある。立地条件、形状、取得価格が大きな判断基準となる。

-駐車場経営に適している立地

時間貸し駐車場(コインパーキング)と、月極駐車場とで、利用客層が異なるため、それぞれに向いた立地がある。
・時間貸し駐車場(コインパーキング)は、一時的な利用のための駐車場である。そのため、繁華街、商業地、ビジネス街など、不特定多数の人が多く集まる場所が適しているとされる。

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・月極駐車場は、長期契約の固定客向けの駐車場である。そのため、周辺に住宅や会社など一定の固定利用の需要が見込める環境があり、かつ競合の駐車場が少ない場所が適しているとされる。付近に大型車場がある場合、時間貸し駐車場以上に、価格設定が難しくなる。

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-駐車場経営に向いている土地の形状

建物活用の場合と違い、狭小な土地、複雑な形状の土地でも駐車場経営に向いていることがある。車の入出庫が頻繁に発生するため、基本的には公道への出やすさが重要。
・同じ面積でもなるべく多くの車室が確保でき、台数効率がよい形状が向いている。特に効率的とされるのは、敷地内をできるだけ車室(駐車スペース)として利用し、接した公道を、車路や切り返しスペースとして利用できる形状の土地。俗に、鰻(うなぎ)の寝床と呼ばれる狭く細い形状の土地は、建物が建てづらい土地とされるが、駐車場用地としては、非常に価値のある土地になる場合がある。

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-取得価格(利回り)

通常の投資商品としての土地価格は、建物活用を前提にしているため、利回りが合わないケースが多い。ただし前述のとおり、土地の形状や周辺環境によっては、建物活用に不向きなため安価な土地が、駐車場経営の場合では高利回りな土地となることがある。土地売却も考慮すると、平面での活用が多く、建物価値の影響がないため、土地価格そのものの値崩れがしにくい場所が適している。

・土地活用(すでに土地を所有している、相続した土地がある)

所有している土地を駐車場として活用したい場合は、現況により、駐車場経営を開始するまでの流れが異なる。

-現況:建物があり取り壊しが必要な場合

・まず建物の解体が必要となる。解体は、解体専門の業者へ依頼する。解体作業中は、近隣に騒音や振動が発生する恐れがあるため、事前にあいさつ回り等をした方が良いとされる。解体業者によってはこうした挨拶などを代行する業者もある。
・解体後は、建物が無くなったことを証明するため、取り壊しから1か月以内に「滅失登記」が必要となる。
「滅失登記」は、建物の所在地域を管轄する法務局へ必要書類を揃えたうえで申請する。
 -必要書類(各自治体によって異なる場合があるので、必ずご確認ください)
  ・建物滅失登記証明書 →法務局もしくはインターネット上で取得
  ・建物取毀証明書 →解体業者に発行を依頼する
  ・解体業者の登記簿謄本及び印鑑証明書等 →滅失登記が済めば、建物がないことの証明ができる

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-現況:更地(建物を取り壊した跡地、田畑の跡地、空き地など、現況で建物がない土地)

・整地(地面の凹凸をならして固める)、砂利敷き(荷重に耐えられるよう、土地に砂利を敷く)、アスファルト舗装のそれぞれを、専門業者に依頼する。多くの場合、整地からアスファルト舗装までの工事を一括で請け負う業者に依頼する。詳しくは「■駐車場の開設」の項を参照。

■駐車場の形態

駐車場の形態により以下のような分類がある。

-平面

平地をそのまま駐車スペースとして区切り、運営する駐車場。屋外の屋根なし駐車場は、ほぼこの形態となる。

-立体

・自走方式

建造物式の駐車場のうち、建造物内をドライバーが自ら運転して、駐車区画に駐車させる方式。例えば、商業施設に付随する地下駐車場や、来客用駐車場ビルなどに多い。平面駐車場よりも、多くの駐車台数を確保できるが、建造物が必要なため、大きな敷地が必要。

・機械式駐車場

ドライバーは専用機械上に停車させるまで運転し、その後は、機械により車を駐車区画へ移動させる方式。例えば、リフトやエレベーターに似た形状の機械を使用した駐車場。限られた敷地で、多くの駐車台数を確保するのに適しているが、入出庫に機械操作が必要。

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■駐車場経営の経営方式

月極駐車場の場合、自営による経営が多いため、ここでは主に時間貸し駐車場(コインパーキング)について解説する。

-時間貸し(コインパーキング)駐車場の運営主体

短時間での利用を想定して、分単位や時間単位、日単位で貸し出す有料駐車場。駐車場経営の運営主体が、コインパーキング駐車場専門業者に委託する場合と、自らが運営する場合の二通りがある。

・コインパーキング専門業者に委託する

土地をコインパーキング専門業者に貸し出して、駐車場経営の大部分を委託する方式。ほとんどのコインパーキング業者が、駐車場になる土地を借り上げる一括借り上げ(サブリース方式)を採用している。そのため、駐車場の売上に関わらず、固定の地代(賃料)を、土地の所有者に対して支払われる。現在あるコインパーキング駐車場の多くが、専門業者に委託して運営されているものである。

・土地のサブリース(一括借り上げ)契約

対象の土地や駐車場全体を、専門業者に一括で貸し出す契約。メリットとして、契約時に決められた賃料が、駐車場自体の売上に関係なく得られるため、安定した収入を見込める。駐車場の管理業務も、専門業者が行うため、運営の手間がかからない。
デメリットとしては、大きく売上が増えた場合でも、決められた賃料しか得られない。また同じく月単位で貸し出すアパート・マンションのサブリース契約と比べると、満室時の売上に対するサブリース賃料の割合が低い。そのため、十分に集客が可能な立地では、サブリース契約が不向きとされている。
主に、専門的な集客ノウハウが必要な、建物に付随した立体駐車場などにみられる方式。

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-コインパーキング会社の選び方。会社の規模による特徴。

・大手コインパーキング業者 – 上場しているコインパーキング専門業者。大きな敷地の駐車場運営や、商業施設の来客用駐車場の管理に強い。会社自体のネームバリューや、大手法人との提携、集客施策として会員ポイントシステムを行うなど、集客力が高い。
・中小のコインパーキング業者 – 安価な駐車場機器を使用しているため、小さな敷地の駐車場運営に強い。大手が借り上げない土地でも、積極的に借り上げる事があり、エリアによっては大手よりも借り上げ賃料が高い場合もある。

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-時間貸し駐車場(コインパーキング)に向く立地/土地形状

繁華街やビジネス街など、人が多く集まる場所が最も高い売り上げが見込める。それ以外にも、病院の周辺や大学付近など、集客が見込める場所もある。また、安価な上限料金を設定することで、住宅街でも集客が可能な場合が多い。

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-コインパーキング業者との契約/交渉

業者によって売上見込が違い、土地の借り上げ賃料に差がでるため、複数社の見積もりを取ることが有効。最も借り上げ賃料の高い業者と、契約年数や解約条項などの諸条件を擦り合わせて、契約する。コインパーキング業者との交渉内容は主に以下の項目。

・賃料

 同じ土地でも、前述のコインパーキング会社の規模、また優先する戦略地域、初期投資の負担区分により、賃料の見積もりに大きく差が出ることがある。複数のコインパーキング業者から見積もりを取ることが重要。

・初期投資の負担区分

 通常、アスファルト舗装までは土地の所有者の負担となる場合が多い。しかしコインパーキング業者に負担してもらう事も可能。その場合、借り上げ賃料は安くなる。

・契約年数

 通常、2~3年契約が一般的だが、売却・建物建築などの土地の活用計画に合わせて、交渉をする一般的には、借り上げ期間が短いほど、賃料が安くなる傾向がある。

・解約条項

 一般的には、初回契約期間内に解約する場合、違約金が発生する。違約金の相場は、賃料の3か月分前後もしくは、初期投資費用÷契約月数×契約残存月数で設定される

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・自営での駐車場経営

業者と契約せず、自らが運営主体となる。売上はすべて、土地の所有者のものになる半面、専門設備(精算機、看板、駐車設備)の購入、設置に関わる工事、管理業務などをすべて自ら行う必要がある。駐車場機器のメンテナンス、集金といった管理業務のみを、専門業者に委託することも可能。近年では、集客を目的とした空き駐車場の情報サイトもある。
自営方式でのメリットしては、管理費用を除いた売上のすべてを自身で得られること。デメリットとしては、未稼働の場合、売上が得られないことと、自身で管理業務を行う必要があること。

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■駐車場の開設

駐車場経営を始めるにあたり、対象の土地を駐車場として利用できるように、工事が必要となる。

・駐車場開設のための工事

-整地

地面の凹凸をならして固める。アスファルト舗装の工事の過程で行われるため、舗装業者に一括して依頼することが多い。

-砂利敷き

自動車の荷重に耐えられるよう、土地に砂利を敷くこと。舗装業者の見積もりでは、作業の費用と、土地に敷く砂利の費用とを合わせて一つの項目として書かれることが多い。

-アスファルト舗装

自動車がスムーズに走行できるように、土地に行う工事。またアスファルト舗装をした駐車場は、砂利敷きのみの駐車場と比べると、ほこりが発生しづらく、近隣への粉塵飛散を防ぐことができる。
透水性、不透水性の二種類があるため、ゲート式の駐車場では、場内の箇所によって、使い分ける場合がある。

・透水性のアスファルト

雨水等を地下に浸透させることができるアスファルト。メリットとしては、雨の日でも、水たまりができづらい。デメリットとしては、不透水性のアスファルトに比べて、耐久性が低い。ゲート式駐車場では、車路や車室部分で使う場合が多い。

・不透水性のアスファルト

雨水等を地下に浸透させないアスファルト。メリットとして、耐久性が強く、長持ちしやすい。デメリットとしては、雨水が溜まりやすく、場内で水たまりとなる。そのため、勾配をつけて、雨水層や雨水枡、側溝等へ雨水を導くケースもある。ゲート式駐車場の場合、耐久性が強いため、通行量の多いゲート周辺に使う場合が多い。

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・駐車場運営のための設備

時間貸し駐車場の場合、無人で課金する形態が多いため、専用の設備を使用する。

-パークロック(ロック板、フラップ板)

不正に出庫をさせないために、板(ロック板、フラップ板)を車室ごとに設置する方式。赤外線を使って制御する方式と、金属探知を使って制御する方式がある。車室ごとにフラップ板を設置する必要があるため、駐車台数が増えるほど、コストが嵩む。

・フラップ型

車室の中間部にフラップ板を設置し、前輪と後輪の間に障害物を置くことで、出庫を制限する方式。
メリットとして、前フラップに比べて、車室面積を必要としないため、土地を最大限活用できる。また、フラップレスや、前フラップ式と比べると、価格が安く導入しやすい。
デメリットとしては、車体に板が当たる形になるため、車体を傷つける可能性がある。また、車高が高い車に、不正に乗り越えられる可能性がある。近年では、不正駐車を記録する機能や、制御機能が向上し、不正駐車の対策が施されている。

・フロントフラップ型(前フラップ)

車室の先頭部にフラップ板を設置し、出庫を制限する方式。
メリットとして、車体に直接フラップ板を当てることがない。また乗り越えることが難しいため、不正駐車を防ぐことができる。
デメリットとして、車室の先頭部にフラップ板を設置するため、ロック式と比べて、車室寸法を前後に長く取る必要がある。近年では、パークロック式でも乗り越え対策がされているため、主流ではない。

・フラップレス式

車室ごとに設置されたカメラで、入出庫を管理する方式。パークロック式、ゲート式よりも新しい方式。
メリットとしては、障害物となるフラップ板がないため、駐車へのストレスがなく、車体を傷つける恐れがない。
デメリットとして、物理的に出庫を妨げている方式ではないため、不正駐車をされる可能性がある。また、フラップ板の設置に比べて、導入コストが高い傾向がある。

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-ゲート式

出入り口に、入出庫を制限するバーを設置する方式。駐車台数の多少にかかわらず、出入り口で一元に入出庫を管理するため、大型の駐車場に適している。

・一車路二方向方式

一つのゲートを、入庫・出庫ともに共用する方式。
メリットとして、一車路一方向方式に比べて、間口の狭い土地でも、設置が可能。
デメリットとして、入出庫が同時にできないため、タイミングが重なった場合、入庫側の車が待機するか、後方に下がらなくてはならない。

・一車路一方向方式

入庫専用のゲートと、出庫専用のゲートが分かれている方式。
メリットとしては、一車路二方向方式と違い、それぞれのタイミングで入出庫が可能。
デメリットとしては、それぞれのゲートを設置する必要があるため、それぞれの間口スペースが必要。

・センターアイランド型

精算機や発券機などの設備を、入庫専用ゲートと出庫専用ゲートで挟んだように設置する型。土台となる基礎が一箇所のみでよく、分離型と比べて工事費が安価で済み、入出庫の間口位置が限定できる。

・分離型

入庫専用ゲートと、出庫専用ゲートが場内の、離れた場所に設置されている型。入庫と出庫を、別の行動に導く必要がある場合や、切り下げ幅が限られている場合などに採用される。

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-駐車場設備として利用される看板

・料金看板

駐車料金について説明する看板。時間料金、最大料金などが記載されている。

・満空看板(P看板)

空室か満車かを示す看板。場内の入口付近や、目立つ場所に設置されている。

・約款、ルール看板

駐車場について、最大駐車時間、免責事項、駐車可能な自動車サイズ、不正駐車や放置駐車の取り扱いなどの、規則が記載されている。

・取扱説明看板

駐車機器や精算機の使用方法についての説明が記載されている。

・注意看板

場内の使用上の注意事項について、特に注意すべきことを、告知として記載している。例えば、アイドリングの禁止や、大声で騒ぐことへの警告など。

-その他、関連設備

・フェンス

駐車場と隣地を仕切るための設備。主に、網目状のメッシュフェンスが使用される事が多い。メッシュフェンスの場合、風が通り抜ける構造のため、それほど大がかりな基礎工事を必要としないため、安価で設置できる。近隣への配慮や防音効果を高めるため、目隠し可能なフェンスを利用する場合もある。またメッシュフェンスに波板を設置して、目隠しフェンスの代用する場合もある。

・歩道切り下げ

駐車場の出入り口が縁石で仕切られている場合に、車道から駐車場内への進入をスムーズにするため、縁石との段差を無くす設備・工事。
管轄の役所の道路課などに申請し、許可を得る必要がある。工事費用は申請者が負担する。安全性の観点から、自動車の土地への進入路を限定するため、切り下げ幅は、一定の範囲内に収める必要がある。
ハウスコーナーなどで代用する場合もあるが、公道に私物を放置している状態であるため、違法と判断される可能性がある。

・車止め

駐車時に、後方へ行き過ぎないために車室内に設置する。通常は、各車室に右輪用・左輪用の二か所を設置するが、片方だけで済ませる場合もある。
主にコンクリート製で、土地に対してアンカーで固定する場合と、強力接着剤で固定する場合がある。車路に囲まれた中央部分など、車室自体が壁などの障害物に接していない場合は、進入方向を限定しないよう、車止めを設置しない事が多い。

・ライン

車室区画を示すために引く線、進行方向を示す矢印線、出入り口付近で一時停止させるための停止線、車路に「止マレ」などの文字を描く線、車室番号などを示す線がある。

・駐車場のレイアウト

土地に対して、どのように車室を配置するかの設計。その土地内で最も駐車台数を多くするレイアウトが基本だが、車の切り返しのための十分なスペースを取るなど、駐車のしやすさも重要であるため、車室を詰め込み過ぎるレイアウトの場合、稼働が落ちる事もある。
詳しくは下記の記事を参照

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■駐車場の運営業務

駐車場の運営業務については以下の様なものがある。

・駐車料金の値付け

-月極駐車場

周辺の相場とかけ離れた価格でない範囲の月額利用料金とする事が多い。契約料、更新料を設定する事もある。

-時間貸し駐車場(コインパーキング)

値付け次第で、時間貸し駐車場の売上は大きく左右され、コインパーキング運営において最も重要な項目。

・時間単位料金

10分100円、15分100円、30分単位100円など、一定の時間区切りに対して料金を設定する。
15分100円と30分200円では、30分間駐車すると同じ料金になるが、仮に10分間だけ駐車した場合、15分100円の場合は100円、30分200円の場合は200円となり、駐車場の売上が変わる。
周囲に競合の駐車場がある場合は、より停めやすい料金設定が好まれ、競合がない場合は、強気の料金設定でも稼働が見込める。

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・最大料金(打ち止め料金)

料金の限度を、駐車時間などの条件で、ある一定の金額までとする料金設定。

-時間区切りでの設定

6時間最大、12時間最大など、入庫時間から出庫時間までの経過時間を区切りとする料金設定。

-時間帯区切りでの設定

午前8時から午後18時など、特定の時間帯を区切りの単位とした料金設定。

-日ごとの設定

当日最大など、日付単位での料金設定。前述の時間区切りで「24時間最大」の場合、入庫から24時間までが一区切りとなるが、日付ごとの場合、当日の23:59までを1日目、日付が変わると2日目として、2日分の料金が発生する。

・駐車場の管理

駐車場を運営するうえで、日常的に発生する業務。不動産業者やコインパーキング業者と契約し、管理業務を代行してもらうことも可能。

-集金

・月極駐車場

決められた日付(25日、末日等)に振込、引落し、手渡しで駐車利用料を受領する。

・時間貸し駐車場

一定の期間で、精算機から売上金を回収する業務。売上の高い駐車場ほど、集金回数を多くする必要がある。また売上金の回収と同時に、釣銭の補充も必要となる。

-清掃

場内を清潔に保つための業務。特に時間貸し駐車場の場合、不特定多数の利用者の出入りがあることから、不法投棄などもされやすく、高い頻度で清掃する必要がある。不衛生な環境、駐車に邪魔なゴミなどがある場合は、稼働にも影響する。

-不法駐車対応

盗難車の乗り捨て、所有者の長期間の不在によって、車室に自動車が放置されてしまう場合がある。一つの車室が占有されてしまい、売上に著しく影響するため、早急な対応が必要となる。専門的な知識が必要なため、駐車場管理業者に依頼する場合が多い。

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-機器メンテナンス

パークロックや精算機などの機械類が正常に動作するよう、定期的にメンテナンスする業務。機械の種類によってメンテナンス頻度や方法が異なる。専門的な知識が必要なため、駐車場管理業者や機器メーカーに依頼するのが一般的。

-顧客対応

料金、釣銭切れ、機器の不調、場内の事故など、利用者からの問い合わせ対応業務。コインパーキングは24時間営業しており、夜間対応も必須なため、駐車場管理業者に依頼するのが一般的。

-近隣対応

騒音、排気ガス、夜間の照明関連、隣地の壁への接触事故など、近隣からの問合せに対応する業務。
 

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■駐車場経営に関連する法律、手続き

・駐車場経営に関連する手続き(法律/資格など)

-必要な可能性のある手続き

建物取り壊しの項で前述した、滅失登記、地目変更など。また面積や区画などその他条件により、地方自治体の条例で、緑化が必要な場合がある。

-駐車場法上で必要な手続き

時間貸し駐車場や来客用駐車場など、不特定多数の利用者のための駐車場で、車室面積が500平米以上の駐車場の場合は、路外駐車場の設置届けが必要である。
上記に該当しない場合、駐車場経営についての特別な営業許可や資格は不要である。

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