都心部の街中を歩いていると、意外にコインパーキングが多いことに気づきます。
一昔前に比べて、駅前であったり、いわゆる一等地といわれる場所も、コインパーキングが一気に増えました。
ビルを建てたり、何らかの施設にしたほうが利益があがりそうな土地でも、コインパーキングが増えている理由は何故でしょう。
今回は街中にコインパーキングが多い理由について、解説致します。
目次
なぜこんなところにコインパーキングが？
駅前や繁華街、住宅が多い場所など「昔は、〇〇があった場所なのに・・・」という土地が、コインパーキングに変わっていることがあります。
実は、立地条件や周辺環境が良くても、コインパーキングとなっている土地は珍しくありません。
不動産投資として考えれば、一般的には駐車場よりも建物を作ったほうが、複数層からの賃料を得られるため、より利益が上がりやすいとされています。
そのような土地でもコインパーキング駐車場が増えている理由は、次のようなパターンを考えることができます。
「次の建築計画」を検討している期間である
通常、建物を作る際の「建築計画」は、事業計画、予算計画策定、建築の設計など、進行に長い時間がかかるものです。
建築費用に必要な初期投資はとても高価です。そのため、土地にどんな建物を作り、どう利益として回収していくか、初期費用をどう金融機関から調達するかなど、綿密な計画が欠かせません。
こうした建築計画を検討している間、土地を放っておくのはもったいない、という理由で、一時的にコインパーキングとなっているパターンは多いものです。
元々、立地が良い土地であればあるほど、何もせず「土地を眠らせておく」ことは非常にロスとなるのです。
コインパーキングは初期投資が限りなく少なく始められ、なおかつ短期間で作り替えることができるので、建築計画を検討している間など、一時的な土地活用に最適なのです。
土地が更地になったものの次の計画が決まっていない
建物が古すぎて取り壊した、更地の土地を購入した、将来的に建築を考えているなど、現オーナーが次の計画を決めあぐねている状態である可能性もあります。
アパートやビルでも、建物を作って利益が出なかった場合、「売上が得られない立地」と評価され、土地を手放すことは非常に困難になります。コインパーキングは上物を建てないため、流動性が高く、いつでも土地を売ることができます。
また建物を作ることになっても、長期間の賃借人がおらず、すぐに更地にできるので、土地を完全に休ませておくことなく、活用ができるのです。
資金調達ができない間の活用
通常はその土地を担保にして、資金調達をするのが一般的ですが、市場の状況や、土地オーナーによっては融資が難しい場合があります。
まずはほとんど初期投資のかからないコインパーキングから始めて、後から建物を建てる場合もあります。
建物より、コインパーキング活用が最大の収益力がある土地活用の場合
さらに、最初は上記のような理由でコインパーキング駐車場にしていたところ、想定以上に利益をあげて、そのまま時間貸し駐車場・月極駐車場として継続することもあります。
特に、狭い土地や、うなぎの寝床と呼ばれるような建物には向かない土地、また周りに駐車場が少ない立地など、土地の形状や周辺状況によっては、建物を作るより、そこに出入りする駐車ニーズを狙ったほうが利益が出る場合があるのです。
以上のように、土地をコインパーキングにしておくには、様々な理由が考えられます。都心や一等地でも、コインパーキング駐車場にした方が、最大限の利益が得られることもあります。
具体的な土地のコインパーキング運用までの流れや、見積もり依頼、コインパーキング会社との交渉代理、他社の見積依頼など、駐車場経営にお困りのことがあれば、ぜひ我々にご相談ください。
