最近は駅前・繁華街などで、コインパーキング駐車場が次々に増えています。それだけ多くの土地オーナーの方が、土地活用・駐車場経営の形として、コインパーキング駐車場の運営にメリットを感じているということですね。
当サイトでもコインパーキング駐車場のメリットは何度も語っておりますが、実際にコインパーキング運営をする際に、押さえておきたいポイントとは何でしょう。
今回は駐車場経営のプロが、『コインパーキング運営の前に押さえるべき5つのポイント』を解説いたします。
目次
ポイント1 コインパーキング運営に向ている土地かどうか
駐車場経営は、当然、そこに車を停める利用客があって成り立つものなので、土地自体の立地と形状は重要なポイントとなります。
土地の周囲に何がありますか？
例えば周りに何もないような農地の場合、当然のことながら、駐車場としての需要は極めて低いでしょう。
また建物は多いものの住宅街の真ん中にある場合も、コインパーキング駐車場に向いている土地とは言えません。基本的に住民の方は自宅に車を停めることが出来ますし、外から来たほとんどの人も、有料駐車場を使うまでもなく、より気軽に停められる駐車スペースを探してしまいます。
但し、住宅街でも一定の需要がある場合があります。
ヒントとして、周囲に既にコインパーキング駐車場がある場所は、何等かしらの需要があると見込んで、コインパーキングが開設されています。そこの稼働状況などをチェックすれば、自身の土地をコインパーキング駐車場にした場合の、おおよその需要がつかめるでしょう。
幹線道路沿いでも、こんな立地の場合は・・・
周囲に店舗や大型の施設などがある、また大きな幹線道路がある場合、それなりの駐車場の需要が見込めますが、注意したいケースもあります。それは幹線道路などで車の流れが速く、自動車の速度を落としづらいエリアです。
駐車スペースとしては非常にアクセスの良い土地ですが、車の流れが速いと、特に初めてこの土地に訪れるような人は、ここがコインパーキング駐車場であること、また満車・空車であることを確認する前に、通り過ぎてしまうのです。皆さんも駐車場の利用者側として、気付いた時には道路を引き返せず、結局、より停めやすい場所に駐車した、という経験があることでしょう。
限られた駐車の需要を逃さないためにも、より入庫しやすい道路に接していることが重要となります。
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ポイント2 コインパーキングの運営形態/方針の決定
次に、コインパーキングの運営形態を決める必要があります。これには大きく分けて二つ、『コインパーキング運営を業者と契約して行うか』『コインパーキング運営を自分で行うか』という選択肢があります。
どちらにもそれぞれ、メリット・デメリットがありますが、一番の違いは「初期投資」と「賃料」になります。
コインパーキング駐車場の初期投資の違い
業者と契約してコインパーキング駐車場を運営する場合、精算機やフラップ板、看板など、アスファルト舗装以外のほとんどの設備費用は業者が負担することになります。この設備は、コインパーキング駐車場でしか使わないものが多いため、コインパーキング以外の駐車場経営や土地活用を考えた時に、個人で購入していると、不要な資産となってしまいます。
さらにコインパーキング業者はこうした設備を一括で購入するため、安い価格で仕入れることが出来ますが、個人の場合だと、一つ一つの設備が高くつき、なおかつ老朽化・メンテンナンスも自身で行う必要があるのです。
コインパーキング駐車場の賃料の違い
コインパーキング業者と契約をする場合、当然、賃料は売上そのままを受け取れるわけではありません。しかし、コインパーキング業者のほとんどは、土地を一括借り上げ（サブリース）するため、売上変動に関係なく、固定された一定賃料を支払う契約となります。つまりコインパーキング運営を行う土地を、まるごと業者に貸し出す契約になるため、安定した賃料を得られるのです。
一方、自分で直接、コインパーキング運営を始める場合は、当然、賃料売上が全て自分のものになります。ただしコインパーキング駐車場が多い場所は、利用客の取り合いともなります。周囲の駐車場経営の様子を見ながら、初期投資や日々の管理業務・集金業務・設備メンテナンスなどのコストも差し引いた上で、充分に見合う駐車料金を設定することが肝心。こうした駐車場経営の手腕により、売上が大きく左右されるのです。
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ポイント3 コインパーキング運営のための準備
上記の通り、コインパーキング運営の形、大きくいうと駐車場経営の方針が決まりましたら、次はコインパーキング駐車場として活用するための準備段階なります。これは、それぞれの運用形態によって変わります。
コインパーキング業者と契約する場合
まずは、今後の土地活用を任せ、駐車場経営のパートナーとなる、コインパーキング業者を選定します。
ここでは、上場しているような大手企業のみがピックアップされがちですが、詳しく調べてみると、規模や得意なエリアの違う、様々なコインパーキング会社があります。
同じ土地でも、コインパーキング会社によって借上げ賃料や契約条件が異なりますので、よくよく提案内容を確認しましょう。
我々の一括見積サービスでは、元コインパーキング会社に在籍していた駐車場経営のプロが、複数業者からの提案をくまなくチェックした上で、最大賃料・良い条件の提案をお伝えしております。駐車場業者からの広告料・紹介料で運営しているため、土地オーナーの方から手数料を頂くことは一切ありません。よろしければご検討下さい。
自営でコインパーキングを運営する場合
こちらもまずは見積もりから開始することとなります。業界の人以外には馴染みが薄いかもしれませんが、コインパーキング設備を扱う販売会社もいくつもあります。設備業者に自身の土地の面積、形状などを伝えて、設備の見積提案をもらいましょう。さらに駐車場経営がはじめてのケースや、建物などがあって、土地自体が駐車場で無かった場合は、アスファルト舗装やフェンスの設置も必要となります。
こちらも当サイトスタッフのつながりのある、それぞれの設備業者がありますので、もしお困りの際は、ぜひ私たちにご相談下さい。
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ポイント4 コインパーキング運営の最重要事項 料金体系
コインパーキング運営をしていく中で、売上を最も大きく左右する最重要ポイントが、この料金体系の設定となります。周囲にある競合駐車場との差をつけ、さらに利用客の需要を見込んで、最適な価格設定が必要となります。この料金設定こそが駐車場経営のノウハウの肝となる部分であると言っても過言ではありません。
業者と契約してコインパーキングを運営する場合
大手のコインパーキング会社はもちろん、中小のコインパーキング業者であっても、この料金設定に関するノウハウはかなりの蓄積があります。それぞれのエリア、立地状況、駐車可能台数、競合状況など、あらゆる面から、料金設定を最適化しています。そのため稼働に関係なく賃料を約束できる一括借り上げ（サブリース）が可能となるのです。
コインパーキング業者は、周囲の状況の変化や、実際の運営後の稼働状況により、それぞれ細かく料金体系を変えることで、自身の収益の最大化を図っているのです。
自営でコインパーキング駐車場を運営する場合
駐車場経営が初めての場合は、全て一からのスタートとなりますので、この料金設定も最初は苦労するかもしれません。周囲の似たような立地のコインパーキング駐車場を参考にして料金設定をしても、前述の駐車場への入庫のしやすさや、ほんのイメージの違いで、大きく稼働状況が変わったりもします。
適した料金設定をするだけでなく、大手のような分かりやすい看板（駐車可能な空車/満車表示）や、長時間停めてしまった場合の上限料金、また駐車場自体の綺麗さ・スペースの広さなど、あらゆる点に留意する必要があるのです。
ポイント5 日常の管理・コインパーキング運営業務
最後に、実際にコインパーキング運営を始めた後での管理業務をどうするか、も考えるべきポイントです。
コイパーキング駐車場は、月極駐車場と違い、不特定多数の利用客がいるため、その管理が多岐にわたります。
日常的に発生するのが集金業務、また利用客からの問い合わせなどです。特に料金関連のクレームや、出庫が出来ないなどのトラブル、また接触事故等の場合は、時間を選ばずに24時間365日対応の必要がある管理業務と言えます。
さすがに土地オーナーの方がこうした日々の管理業務までは手が回らない場合、この管理業務のみを代行するコインパーキング運営代行会社も存在しております。売上の手数料や固定委託費など、業者によって委託料と対応範囲が変わるため、こちらも複数業者への一括見積をすることをオススメします。
コインパーキング設備と同様、当サイトにもつながりのある管理業者を紹介できますため、機会があれば、私たちにも相談頂けると幸いです。
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まとめ コインパーキング運営の第一歩
以上がコインパーキング運営をする際に押さえておきたいポイントとなります。
一概に駐車場経営・コインパーキング運営と言っても、それぞれの土地、また運営形態によって、大きくその内容が変わります。他の土地活用とは違う、コインパーキング駐車場ならではのノウハウもあり、時には建物を建てた場合よりも、初期投資を抑え、良い利回りが得られる場合もあります。
当サイトは駐車場経営のあらゆる悩み事に対応できる、駐車場経営のプロが運営しておりますので、お困りのこと・悩み事があれば、お気軽にご相談ください。