近年、インターネット上では、駐車場経営・土地活用としての駐車場活用に関する記事がいくつも書かれています。
さらにコインパーキング駐車場の運営に対しては、様々な意見や感想が語られていますよね。
「コインパーキング経営をはじめてからもの凄い利益」「コインパーキングは利回りが良い」という話もあれば、正反対の「全く売上がなく大変な思いをした」という記事もあります。また「駐車場経営はとても楽に稼げる、効率の良い駐車場活用・投資方法」ということも書かれています。
では、本当のところはどうなのでしょう。
今回も、大手コインパーキング会社でトップセールスマンとして活躍していた当サイトのスタッフが、駐車場経営で語られているウワサの内容について、解説致します。
※当サイトのスタッフについては、過去の記事をご参照ください。
駐車場経営.jpのヒミツ「駐車場経営のプロ」って、どんな人たち？
ネットで書かれていることは、どちらのケースもあり得ること
まず一つだけ言えることは「駐車場の運営はとても手間がかかる」という事です。
駐車場経営は、駐車場があれば自然に自動車が出入りして売上が上がる、というイメージがあります。
しかし、放置されたゴミの片づけ、駐車場内での当て逃げなどのトラブル、料金が払えない・両替は？など24時間365日・夜間でも発生する利用者への問い合わせ対応、放置車両への対応など、様々な運用業務が発生します。また近隣に駐車場を無料開放する大きな商業施設ができれば、それだけで稼働は一気に下がってしまいます。
このように駐車場経営では、それなりの運営ノウハウやトラブル対応知識が必要となり、多くの場合は「コインパーキング会社に土地を貸し出して」賃料だけを得るサブリース契約をするのです。
またコインパーキング業者などをいれずに月極駐車場を運営される土地オーナーさんもいらっしゃいますが、その場合は、上記の運営業務に加えて、利用者との契約・交渉・入金管理・催促などの業務を、近隣の不動産屋に委託しているケースがほとんどです。
駐車場の運営業務について、詳しくはこちらの過去記事もご参照ください。
・コインパーキング会社のコインパーキング運営業務とは？
・【駐車場のプロは語る】コインパーキングを「経営」してはいけない！？
それでも駐車場経営で大きな利益を得ている方は、確かにいらっしゃいます。そうしたケースでは、どういう点が他の駐車場との差をつけているのでしょうか。
コインパーキングで利益を得るために最も重要なことは、「立地」と「道路付け」です。
この条件が揃うことによって、ものすごく利益を出すコインパーキングがあれば、全くが稼働がないところもあるのです。
つまり、ネットに書かれていることはおそらく、どちらも本当で儲かるところもあれば儲からないところもある、というのが本当のことなのです。
立地が良い駐車場で大きな利益を出すには
都心部や中心街など立地が良く、道路付けもいい土地であれば、月極駐車場よりはコインパーキングなどの時間貸し駐車場の方が圧倒的に利益が望めます。
月極駐車場だと、ひと月3万円の利益だったところが、時間貸しにした途端、15万円の利益を出したというのも、実際にあったケースです。
反対に住宅地の中となると、あまり立地条件が良いとはいえず、時間貸し駐車場では売り上げが伸びにくい傾向にあります。
住宅街でコインパーキングを見かけると「この場所い駐車場をつくっても、儲かるんだ」と思うかもしれませんが、実際はケースによってまちまちなのです。
特に住宅街ではそれほど大きな利益があがらないのが実際で、場合によっては、月極よりも稼働ひいては利回りが低い可能性もあるのです。
道路付けについて
敷地と前面道路が広ければ広いほど、道路付けが良い、と言えます。
駅から5分、という立地でも、道路付けが悪かったために、近場の駐車場に比べ売り上げが3分の1程度しかあがらなかった、というケースがありました。
また、それだけではなく一定の交通量があるうえ、「車の流れが早過ぎない」というのも利益を出すには重要なことです。
すごく大きな道、例えばバイパスのような幹線道路沿いだと、車の流れが早すぎて、土地勘がない人にとっては駐車場に入りづらい環境です。同様にたどり着くまでに、狭くて、くねくねしている道もよくありません。
一定の交通量がある道路に面していて、看板の視認性が良く、道路からも入りやすい、という条件がそろうことによって、非常に稼働が上がりやすくなります。
地図や住所上では同じエリアだとしても、一方通行などの車が入りづらい道、たまたま近くに大きな店があってそちらに停められる等のちょっとした要因で、駐車場の売上は大きく左右されます。
同じエリア・近所でも、儲かっている駐車場もあれば、儲かっていない駐車場があるというのは当然のことなのです。
立地や道路付けの良し悪しの判断は専門家に任せよう
駐車場の経営をはじめる前に、複数の業者から立地や道路付けなどの良し悪しをみてもらうようにしましょう。それから、自分の土地が駐車場として高い利益を出せるかどうか判断することが大切です。
複数業者が良い賃料を出してくれる、となると、それはコインパーキングとして良い立地であるとみて間違いないでしょう。
1社だけ見積もりの額が違うとき
見積もりを取ったとき、1社だけが、月極駐車場よりも時間貸しがいいと判断し、他は月極駐車場よりも悪い、となった場合、多数の意見の方が、正しい意見である可能性が高いといえます。
その1社が判断の読み違いをしているのかもしれません。
また、1社だけがずば抜けて高い賃料を提出したから、といって契約をしても、すぐに賃下げ交渉をはじめたり、撤退してしまったりして、結局、経営がダメになってしまったというケースもあるため、注意が必要です。
ただし上場しているような「大手企業」が高く判断していて、それ以外の中小企業は高く出してないというケースの場合では、話が別です。
大手は数多くの駐車場を出しているため、車の流れの細かいデータをとっており、かなりのリサーチ力をもっています。周辺に集客力がある施設があるということを把握しており、それが反映されたのかもしれません。
大手には集客力もあるため、高い賃料を提出したのが大手1社であれば、それを信用してもいいかもしれません。
もし土地活用の見積もり、駐車場運営について迷った場合、コインパーキング運営や駐車場の経営についてお困りのことがあれば、ぜひ我々にもご相談ください。
数々の駐車場経営に携わってきた駐車場のプロが、よりよい活用方法のアドバイスをいたします。
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