今回は、実際にコインパーキング会社に勤めていた経験から、契約後に気をつけたい「コインパーキング業者が勝手に土地を転貸・利用していた・・・」ケースについて解説いたします。
目次
よくあるトラブルのケース 3パターン
それでは業者が、貸し出した土地をどのように使う事があるのでしょうか。下記は、実際に土地オーナーさんからお話を聞いたトラブル例です。
ケース1「勝手に月極駐車場に変わっている」
実は、これはよくあるトラブルの一つです。時間式のコインパーキングでの稼働が悪かった場合、一部の設備を撤去し、何台分かは月極駐車場として貸し出す、という事があるのです。
その駐車場の周りに会社やお店があり日常的に駐車が必要な人では、時間式は割高に感じる、また常に自分が駐車場出来るとは限らないという理由で、コインパーキングを利用したくないと思う方も多いものです。そうした方は、月極駐車場の方が使いやすいため、コインパーキング業者もそうした需要を狙うのです。
ただし当然、元の契約はコインパーキングを貸し出すために貸した土地なので、これはトラブルの原因となります。もし同じ土地オーナーが、周囲で別の月極駐車場を運営していた場合は、時間式だけでなく月極の需要も取られてしまう、という事になるのです。
ケース2「土地の一部で、移動販売の許可をしている」
ですが、コインパーキング会社が「駐車場用の土地」として貸し出した場所に、勝手にこうした移動販売の許可を出しているという事があるのです。
貸し出したうえで、土地の利用料まで徴収しているかどうかは各ケースによって異なりますが、少なくとも「駐車場用の土地」として貸し出した場所を、別の用途で使っていることに変わりはありません。
ケース3「住宅用のモデルハウス・モデルルームになっている」
こんな事があるのか？という方もいますが、実際にありました・・・。
駐車場用の土地として貸し出したはずなのに、建物とテントが作られ、別の知らない不動産業者によるキャンペーンが行われているのです。
モデルハウス・モデルルームというのは、付近のマンションが完成するまでという、一時的な期間だけ必要なスペースです。そのため、解体が必要な建物がある土地をわざわざ借りる事は少ないのです。また空き土地であっても、沢山の人を呼び込めるよう、当然、大きな道路に面していた方が適しています。そうした条件を兼ね備えた土地として、「現況：駐車場」の土地をモデルハウス用に貸し出して欲しい、という要望があります。
ちなみに・・・、実はモデルルームとして貸し出した場合の賃料は、駐車場の賃料よりも高い場合が多いのです。このあたりのお話は、また別の記事として公開いたします。
基本中の基本！「契約書をよく確認しましょう」
上記のどのケースも、意図した土地の使われ方をしていない、という意味ではトラブルの元になります。
ただし、注意したいのが、契約書の中にその目的がしっかりと書かれているかどうかです。
極論、目的が「駐車場」としか書かれていなければ、月極でもコインパーキングでも、用途は指定できない事になります。このあたりは特に念入りに確認したほうがよいでしょう。
逆に、最適な土地運用を任せるということで、時間式・月極どちらの形態でも構わないという土地オーナーの方もいらっしゃいました。（どちらにしても、受け取れる賃料は固定で毎月変わりません。）
また移動販売車やモデルルームのケースは「土地の転貸」にあたります。これも条項として、土地の転貸を禁止とする条項があるかないか、改めて確認したほうが良いでしょう。
全ての基本として、「コインパーキング業者が出してくる契約書はあくまで業者側に有利な定型に過ぎず、変更は可能である」という事です。
申込から設置までを全て業者任せにせず、契約書も何度も直させるくらいの交渉が必要です。
こうした交渉や契約書の内容相談でお困りのことがあれば、ぜひ我々にもご相談ください。元々、コインパーキング会社に勤めていたスタッフも在籍しており、業界の知識やノウハウを活かしたプロの交渉が可能です。駐車場経営の際に、ご検討頂ければ幸いです。