土地をコインパーキング駐車場として活用する場合、一括借り上げ（サブリース）としてコインパーキング会社に土地を貸し出すことになります。
通常の賃貸借契約とは違い、これは土地オーナーとコインパーキング業者との契約になります。つまり最終的には利用者が駐車スペースを「借りる」ことになりますが、駐車スペースの借り手である利用者との間には借地権が発生しません。よってコインパーキング駐車場経営では、不動産業者や大家さんを悩ませる借地権に関わるトラブルに巻き込まれることがないのです。
『借地権がない』ことは、土地活用としてコインパーキング運営をオススメする理由のひとつです。
今回はコインパーキング駐車場のメリットである「借地権」がないことについて、詳しく解説致します。
不動産の前提「借りる側は保護される」
日本の借地借家法は基本的に、借りる側の人（借地人・借家人）に対して、有利な内容になっています。これは、日本の不動産の多くは、人が住むための住宅や土地であり、これを保護するためです。
例えば、ある賃貸の部屋・一軒家に住んでいて、大家さんの気分で「明日、出て行ってください」となったら、元々住んでいた方は非常に困ってしまいます。
家というのは、生活の基本です。よって、一度、家を借りると「簡単には追い出せない」ようになっているのです。
しかし、こうした背景により、住民と土地オーナーさんとの間で、トラブルが発生しているケースも少なくはありません。
「借地権」でのトラブルは様々
借地権により、土地オーナーさんが、建物を改築したり、新しく建てたりする場合は、借りる側の同意が必要となります。
そのため、老朽化したアパートやマンションなどの建物を直す状況でも、工事に伴って住民に一時的に他の場所に住んでもらう必要がある場合は、その借地人・借家人の同意が必要となります。
また、建物を取り壊したり、土地で別の不動産活用がしたい場合は、非常に交渉が困難となります。
期間が定められた「定期建物賃貸借契約」という契約ではない、また賃料の未払い等の債務不履行など特別な事情がない限りは、借り手側に「このまま住み続けたい」という意思があれば、そちらが優先されます。借り手側が保護されて、勝手に建物を壊すことが出来ないケースが多いのです。
更に、その場所から出ていくかわりに高額な立ち退き料（たちのきりょう）を請求されるケースもあります。
また、立ち退きの日取りを決めた後、その家を離れずに居座られてしまうなど、土地・家を借りた側と借りる側のトラブルは、よくある不動産の困りごとになっているのです。
コインパーキング駐車場は「借りる側」とのトラブルが起きない仕組み
コインパーキング駐車場は、通常の賃貸借契約ではなく、「一次使用賃貸借契約」という契約になります。
これは借地借家法の範囲ではなく、民法の範囲に属し、契約期間が終わればすぐに立ち退きが可能で、立ち退き料を求められることもありません。
長期的に駐車している利用者でも、コインパーキングなどの時間貸し駐車場では車庫証明を取ることができないため、最後にはどこか別の駐車場を停めざるを得ません。
土地オーナーさんは簡単に次の土地活用が可能なのです。
「不動産活用に迷ったらコインパーキング駐車場」は有効な手段
このように、不動産（アパート・マンションなどの住宅、定期賃貸借契約でない事務所や店舗物件も含む）を貸すというのは、借りる側が保護される前提があり、かなり長期的な活用にならざるを得ず、他の土地活用をするのは難しくなります。
高額な初期費用でアパート・マンションを建てたとして、万が一、それに見合う収益が得られない場合でも、簡単に取り壊すことはできないのです。
そのため、しっかりした収益計画、不動産土地活用のプランが作られるまで、一旦土地をコインパーキング駐車場にしておき、収入を得ながら別の土地活用を探る、という土地オーナーが増えてきているのです。
不動産活用、駐車場経営、コインパーキング駐車場の運営に興味がある方、土地活用に困ったとき、土地の相続に関する相談、コインパーキング業者の選び方など、駐車場経営にお困りのことがあれば、ぜひ駐車場経営のプロである我々にご相談ください。
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