よく聞くのが投資マンションなどの建物での運用。また地価の上昇による転売を目指した土地の購入、さらに最近ではアパートやマンションをいわゆる「民泊」物件として、人に貸し出す運用も聞きます。
こうした数ある不動産投資の一つが「駐車場経営」ですが、正直な所、投資マンションや土地購入等と比べれば、それほどメジャーな運用方法ではありません。ただ逆を返せば、あまり人には知られていない駐車場ならではのメリットや狙い目もあるのです。
今回は「不動産投資としての駐車場経営」を解説いたします。
目次
プレイヤーが少ないからこそ狙い目！「売りに出されている駐車場」
まず沢山の土地を既に持っている方でない限り、駐車場経営をするには他の不動産投資と同様、土地の取得が必須です。
もちろん他の投資と同様、どんな場所の土地でもいい訳ではありません。アパートやマンションと同じく、基本的には地価がの高い土地、周囲に人が集まる場所が、駐車場としても高い利回りが得られる土地です。
そこで土地の購入がまず始めにある訳ですが、ここで狙い目なのが「駐車場がそのまま売りに出されている」物件です。
狙い目１『駐車場を買いたい』人は意外と少ない！
実は元々が駐車場の土地である場合、アスファルト舗装がされているだけで、建物の基礎もなければ、ガスや水道などの特別な設備もありません。そのため「駐車場の土地を買いたい」という人は意外と少ないのです。
一層、更地にしてしまえば純粋な土地として買い手もつきそうですが、その費用も捻出しない（もしくは捻出できない）売り手側は、現況でも早く売ってしまいたいケースが多いようです。
しかし、他の店舗物件やマンションなどの住居とは違い、駐車場運用の専門家自体が数少ない上、もし建物を作る場合は基礎工事からの建築投資がかかるため、土地の買い手が付き辛いのが現状です。つまり逆を言うと、現況駐車場は値段交渉がしやすいということです。
土地オーナーとしても、他に買い手がいない状況であれば、より条件を譲歩せざるを得ないでしょう。
狙い目２『月極駐車場をコインパークへ転換』売上がかなり向上する場合も！
前述の駐車場が売られている場合、ほとんどは元の土地が月極駐車場である場合ケースが多いです。
月極駐車場は、いわばその駐車場の周辺に生活拠点を置く固定客のみが使用する、閉鎖的な駐車場です。実はこれをコインパーキングに転換すると、大幅に売り上げが改善する場合があるのです。
極端な例をあげるとすれば、田舎の観光地。こうした場所では周辺に住む人が少ない上、常時、駐車場が必要な人も少ないでしょう。（車を停められる土地も沢山余っていそうですよね・・・。）
但し、これが観光客向けのコインパーキングとなれば・・・。想像するだけで稼働の違いが分かるかと思います。
今のは極端な例ですが、たとえ街中や住宅街でも、元々が月極駐車場の土地をコインパーキングにすることで、不特定多数の流動客から便利に利用され、売上が上がるという場合があるのです。月極駐車場とコインパーキング、同じ駐車場でも利用客層は全く違う、ということです。
前オーナーさんが月極駐車場をしていた場合、こうした「隠れた利回り改善策」に気づかずに駐車場を手放そうとしている場合もあります。ぜひコインパーキング業者に見積もりを取ってみましょう。
ノウハウ『建物付けの駐車場』にはご注意！
駐車場が売られている場合は狙い目だと言いましたが、一つだけ気を付けたいのは『建物付けの駐車場です』。例えば、マンションなどの敷地内にある駐車場、上層階に住居のある駐車場などです。
こうした土地は、駐車場以外の転用がしづらく、またコインパーキングへの転換も住民などの反対が起こり、交渉に時間がかかるケースがよくあるのです。
建物がない月極駐車場であれば、最悪、更地にしての販売が可能です。なるべくリスクを取らないのであれば、こうした建物付けの駐車場は、よほどの条件でない限り、様子をみたほうが良いでしょう。
以上が、これから駐車場投資を始める場合の狙い目＆ノウハウとなります。
記事中にもある通り、駐車場経営は不動産投資の中ではメジャーではない分野で、専門家が少ないのが現状です。しかし、プレイヤーが少ないからこその「ブルーオーシャン」として、駐車場活用のみを行っている方もいらっしゃいます。
もし駐車場経営に興味がある、駐車場投資を始めてみたい場合は、駐車場経営のプロである我々にもご相談頂ければ幸いです。