実際は、複数の相談された方のケースを混ぜて構成しておりますが、このケースに似たような経緯で駐車場経営を始めた方が何人もいらっしゃいます。土地活用の一つのご参考になれば幸いです。
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■土地を相続して、駐車場経営を始めたとある方のケース
私は一人っ子として生まれ、順風満帆とはいえなくとも、それなりの学生生活を送り、卒業、就職して結婚し、子供も授かりました。
そんな折、父親が、病気で急死してしまいまったのです。葬儀などを終え、一息ついたのち、父親の資産である土地を相続することになりました。それは、入居者もいない古い空き家のある土地でした。
今まで全く不動産の知識もないままに、父親の遺産として相続した土地と建物をどう活用したらいいのか、早急に選択を迫られることになりました。
アパートや何か建物を作るべきなのか、それとも売却すればいいのか、迷っている間も固定資産税がかかるのか・・・、すべてにおいて知識がありません。
実際問題、私自身、務めていた会社で転勤する可能性があったため、すぐに家を建てることもできず、また正直なところそこまで貯蓄もなく、かといって土地の売却が良いのかどうかも分からず、色々と悩みました。
父の付き合っていた不動産屋さんとも、あまり面識がなく相談しづらかったので、知合いを頼りながら、不動産に詳しい何人かの方から色々とお話しを聞きました。そして最終的にある理由から、コインパーキング駐車場として活用することにしたのです。
私が相続した土地で、コインパーキング経営をはじめようと決心した4つの理由は以下のようなものです。
理由1.借金をしてまで建物を建てる気はなかった
戸建てやアパートを建てるには、莫大な費用がかかります。建てようとすれば、借金を余儀なくされます。
仮に借家やアパートを建てたとしても、入居者が安定して見つからなければ、建築費用の借金がまるまる残ってしまう、というリスクがありました。
不動産投資として、借金ができるような環境ではないし、したいとも思っていませんでした。そうした、借金のリスクを避けるために、まず建物を作ることは候補から外しました。
理由2.駐車場ならば、いつでも更地にできると聞いた
父の死が、あまりにも突然のことすぎて、相続した土地を将来どうするか全く決めていなかったことで大分悩みました。
売却をするのか、資産として所有しておくのか、はっきりと決断できない状況で、とりあえず駐車場にしておくことで、いつでも売却したり、建物を建てることができるという話を聞き、将来の選択肢を残しておくことにしました。
建物を作らずに始められる駐車場は、いつでも更地に変更できるので、いざ売却しなければならない状況でも安心です。駐車場は土地活用のなかで、流動性が高い活用方法だそうです。
理由3.子供にリスクを負わせたくなかった
もしアパートなどの上物を建ててしまうと、そこに入居した住人に『賃借権』が発生します。これは、入居者の安定した住環境を守る権利です。賃借権が発生すると、定期借地等のケースでない限り、建物を取り壊す、という事態になったときでも、正当な理由がない限りは、住人に立ち退きを強制できないのです。
それがボロボロの建物であっても、住人が住みたいと主張すれば、そのままにしておかなければなりません。
建物が古くなってしまうと、たいして収益性がないのにもかかわらず、管理責任が発生するため、修繕費などもこちらがもつことになります。
その費用負担が重く、子供の代に負債を残す可能性があります。自分の子供に、リスクを負わせたくはないなと思いました。
その点、駐車場であれば賃借権は発生せず、仮に土地を売却したいときに、駐車場を借りている人がいても、法的に立ち退きをさせることが可能なんだそうです。
理由4.コインパーキング会社から、一定額の収入が入ってくる
コインパーキングを始める場合には、月極のように自営で行う場合と、町中でよくみるコインパーキング業者に土地を貸す場合とがあります。とても不動産の管理はできないと思ったので、コインパーキング会社に土地の見積もりを依頼し、貸し出すことにしました。こうすると、見積もられた一定額の賃料収入が確実に入ります。
子供がまだ小さく、これからなにかと教育費などがかかる状況で、固定収入が増えることは良かったです。
コインパーキング会社へ土地を貸し出すことになるので、管理の手間も一切かからないとのことでした。また、支払う固定資産税よりも得られる賃料は高くなるため、資金計画をたてやすくなりました。
これが土地活用として駐車場経営を選んだ理由です。
結果的に土地はそのまま所有しつつ、実際の活用をコインパーキング会社さんに任せる形になりました。
派手な不動産投資と比べると、リスクが少ない分、得られるリターンも少なくて地味なのかもしれませんが、初期投資がほとんどいらずに安定した賃料も見込めるので、私にとっては十分な活用方法だと思っています。
不動産投資家と呼ばれるような成功とは無縁ですが、仕事もしているので、今の生活に固定賃料がプラスされるだけでも良かったと思っています。
以上が、土地の遺産相続をされた方が駐車場経営、コインパーキング運営を始めるまでのケース紹介となります。
空き家のある土地を相続したまま放っておくと、固定資産税をとられるだけで損をしてしまいます。
コインパーキング会社と契約をして駐車場経営を始める場合、かかる初期投資は空き家の解体費用です。それ以外の費用や負担はほとんどかかりません。もちろん固定資産税よりも高い賃料の業者としか契約しないため、土地を貸すことで収入はプラスになるのです。
もし土地の賃料見積もりが固定資産税よりやすい場合は、駐車場経営よりは売却やその他の土地活用をおすすめしますが、すぐの活用方法が見つからない場合、売却までも少し時間をおいて様子を見たいという方は、短期的に駐車場経営をするのも選択肢の一つだと思います。
もし相続した遺産の土地活用やコインパーキング業者の選び方、駐車場経営や運営についてお困りのことがあれば、ぜひ駐車場経営のプロである我々にもご相談ください。