一括借り上げ契約となると、稼働に関係なく、決まった賃料が毎月入ってくることになり、収入の安定につながる非常に良い契約内容という印象があります。一方でどんなデメリットあるかは、あまり説明がされません。実は契約当初のサブリース契約のまま過ごしていると、賃料が一定であるからこその落とし穴があることをご存知ですか？
今回は、サブリース契約の落とし穴について、解説致します。
目次
駐車場の周辺環境が変化したときは交渉のとき
サブリース契約のメリットは、毎月決まった額の賃料が受け取れることですが、これがもし、周辺環境が変わって、駐車場の利用者が非常に増えていた（高い売上になっていた）としたらどうでしょうか。
駐車場の売り上げは増えていても、地主さんには決まった賃料しか支払われないため、業者ばかりが利益を増やしてしまうことになります。
それでは、なんだか納得がいきませんよね。
こうした状況では、業者と交渉をすることが大切になってきます。
まずは、自分が貸している土地の周辺環境を、よく観察するようにしましょう。実は以下のようなケースの場合、契約当初の稼働よりも、より売り上げが高くなっている可能性があります。
駐車場の状況が好転するケース1.大型の工事がはじまったとき
まず確実に、駐車場の売り上げがアップする転機といえるのは、周辺で大型の工事、建築工事がはじまるタイミングです。
工事業者は、様々な用具を運ぶため、必ず車を使います。そして工事の間はずっとその車を停めるわけですから、一気に稼働率があがることになります。
長期の工事であれば、その期間だけ必ず駐車需要が発生しますので、普段より多くの稼働が見込めるのです。また、建設が完了したあとの敷地に何ができるか、これによっても、その後の需要が大きく変動する可能性があります。
駐車場の状況が好転するケース2.周辺にあった駐車場がなくなったとき
駐車場だった土地において、新しく建築工事などがはじまれば、従来の利用者は別の駐車場を使わざるを得ません。周辺の供給が減ることで、稼働はぐっと増えることになります。
大型の立体駐車場が建物の老朽化でなくなった、また近所の商業施設に停めていたが施設自体がなくなった、など、周囲の環境は駐車場の稼働に大きく影響を与えます。
周囲の環境が変わったら、コインパーキング会社に相談するのもアリ！
実は上記のようなケースにより、駐車場の売り上げがかなり増えていたとしても、業者側から、「売り上げが増えたため賃料を増やしましょう」などと連絡がくることはありません。
そのため、常に、自分が貸している土地の周辺環境というのを意識しておき、状況が好転したタイミングで、業者に連絡して交渉をする必要があるのです。
ちなみに、こうした場合の交渉は、良い結果につながるケースがほとんどです。
なぜならば、駐車場業者は、その後の売り上げも見込める土地であるため、賃料をあげてでも、その駐車場を死守したいと思うからです。
賃料の据え置きが契約書に記されていても交渉はできる
契約書を作る際に1～2年間は賃料を据え置きしてほしい、と地主さんからお願いする場合があります。そうした時に駐車場の売り上げがアップしていたとしても、賃料の値上げが望めないのでしょうか？
実はそんなことはありません。たとえ据え置き期間を設定していても、賃料交渉をすることは可能なのです。方法としては賃料据え置きと記されていてる契約自体を一度解約することになります。
契約の際は「賃料の据え置き期間」を気にされる方も多いようですが、実はこの「中途解約・解約の違約金」の項目も、注意して交渉すべき項目の一つなのです。
他社のコインパーキング会社の見積もりや条件見直し提案があれば、強気に「解約して別の会社に契約を考えている」といった交渉を行うことが可能です。再契約を通して、土地オーナーさんが望む結果が得られる可能性は高くなるのです。
サブリース契約には、こうした、業者側だけが利益をあげていたなどの、落とし穴が待ち受けています。
安定した収入を受け取っている、と油断することなく、所有する土地の周辺の状況は、よく確認しておくようにしましょう。
言い出しづらいコインパーキング会社との交渉代理や、他社の見積依頼など、駐車場経営にお困りのことがあれば、ぜひ我々にもご相談ください。