サブリース契約の落とし穴コインパーキングの契約は、基本的に一括借り上げ、いわゆる、サブリース契約となります。
　
一括借り上げ契約となると、稼働に関係なく決まった賃料が毎月、土地オーナー様に入ってくることになり、収入の安定につながる非常に良い契約内容という印象があります。
しかし一方でどんなデメリットあるかは、あまり説明がされておりません。実は契約当初のサブリース契約のまま過ごしていると、賃料が一定であるからこその落とし穴があることをご存知ですか？
　
今回は、コインパーキング駐車場経営におけるサブリース契約の落とし穴について、解説致します。
　

サブリース契約の「自動更新前」から交渉準備をするのがオススメ

実は、コインパーキング会社にとっては初回の契約期間が終わった後が利益をあげやすい時期です。
当初の契約期間は、設備投資費用を回収していたり、実際の駐車場の稼働を把握している最中のため、コインパーキング会社にとっても、契約変更の受け入れが難しいタイミングです。
また土地オーナー様から途中解約をした場合は違約金が発生するため、賃料の値上げ交渉をしてもなかなか受け入れらない期間になります。
そのため初回の契約期間が終わるタイミングが賃料交渉に良い時期となります。
サブリース契約のほとんどは、初回の契約期間の終了後、自動的に契約が一年延長される「自動更新」になっている場合が多いものです。

多くのサブリース契約は「解約する場合は、契約更新の3か月前に伝える」という条件があるため、更新の3か月以上前から交渉の準備をはじめるのが良いでしょう。
　

賃料交渉の基本は「合い見積もり」での交渉材料集め

賃料交渉に際しては、現在稼働中の駐車場だとしても、他のコインパーキング会社から見積もりを取得することが基本になります。
もし他社の見積もりが現在よりも高い賃料だった場合、次の更新時期には同程度の賃料にあげてもらうか、解約して別の業者に乗り換える、という交渉材料になります。
複数の駐車場会社からの見積もりを取得して、有利な見積もりだけを提示するというのも、交渉を有利に進める方法の一つ。仮に、条件が悪い見積もりが集まったとしても、「今の賃料がベスト。この賃料をなるべく下げないようにする」という目標が定まります。
いずれにしても、複数のコインパーキング会社から見積もりをとれば、今後の駐車場経営に活かせる有益な情報が得られるということです。
駐車場経営のプロが運営する、当サイトの一括見積フォームもぜひご利用ください。
　

駐車場の周辺環境が変化したときは交渉のとき

では実際に、どんな状況になるとより有利な契約変更が可能でしょうか。
サブリース契約のメリットは、毎月決まった額の賃料が受け取れることですが、これがもし、周辺環境が変わって、駐車場の利用者が非常に増えていた（高い売上になっていた）としたらどうでしょうか。
　
駐車場の売り上げは増えていても、地主さんには決まった賃料しか支払われないため、業者ばかりが利益を増やしてしまうことになります。
それでは、なんだか納得がいきませんよね。
こうした状況でこそ、駐車場会社と交渉をすることが大切になってきます。
逆に、明らかに以前よりも駐車場の稼働が良くなさそうな場合は、交渉をせずにそのまま賃料を受け取っているほうがよいかもしれません。

まずは、自分が貸している土地の周辺環境を、よく観察するようにしましょう。実は以下のようなケースの場合、契約当初の稼働よりも、より売り上げが高くなっている可能性があります。
　

駐車場の状況が好転するケース1.大型の工事がはじまったとき

まず確実に、駐車場の売り上げがアップする転機といえるのは、周辺で大型の工事、建築工事がはじまるタイミングです。
工事業者は、様々な用具を運ぶため、必ず工事車両・運搬用車両を使います。また工事車両以外にも、建設会社やその他の関係者が工事現場に来る際には、やはり周辺の時間貸し駐車場を利用することになります。そして工事の期間中はずっとそれらの車を停める駐車場需要があるわけですから、一気に稼働率があがることになります。
　
長期の工事であれば、その期間だけ必ず駐車需要が発生しますので、普段より多くの稼働が見込めるのです。また、建設が完了したあとの敷地に何ができるか、これによっても、その後の需要が大きく変動する可能性があります。　
　

駐車場の状況が好転するケース2.周辺にあった駐車場がなくなったとき

上記のように新しく建築工事などがはじまれば、駐車スペース自体が足らずに満車になってしまうため、周辺の駐車場需要が高まります。さらに「もともとあった駐車場が無くなって建物などになった場合」は、従来の利用者は別の駐車場を使わざるを得ません。周辺の駐車場 = 供給が減ることで、稼働はぐっと増えることになります。
例えば大型の立体駐車場が建物の老朽化でなくなった、また近所の商業施設に停めていたがその施設自体がなくなった、など、周囲の環境は駐車場の稼働に大きく影響を与えます。　
店舗が閉店することに比べて、駐車場が無くなることは見落とされがちなので、周辺の駐車場の有無を確認しておくことは大事です。
　

周囲の環境が変わったら、コインパーキング会社に相談するのもアリ！

実は上記のようなケースにより、駐車場の売り上げがかなり増えていたとしても、業者側から、「売り上げが増えたため賃料を増やしましょう」などと連絡がくることはまずありません。
　
そのため、常に、自分が貸している土地の周辺環境というのを意識しておき、状況が好転したタイミングで、業者に連絡して交渉をする必要があるのです。
ちなみに、こうした場合の交渉は、良い結果につながるケースがほとんどです。　
なぜならば、駐車場業者は、その後の売り上げも見込める土地であるため、賃料をあげてでも、その駐車場を死守したいと思うからです。
　

賃料の据え置きが契約書に記されていても・・・

契約書を作る際に1～2年間は賃料を据え置きしてほしい、と地主さんからお願いして「賃料の据え置き期間」を設定する場合があります。
ただしこの賃料据え置きの期間があったとしても、想定以上に駐車場の売り上げが悪い場合、コインパーキング会社側から賃料交渉をしてくる場合があります。最悪の場合、契約期間更新のタイミングで解約通知を出してくるケースもあります。
そんな場合でもすぐに賃料の引き下げには応じず、まずは他社の見積もりを取得するとよいでしょう。
複数社の見積もりを取得しておくことで、交渉の備えができます。駐車場会社からの減額交渉があった時点で当サイトにお問合せを頂ければ、より良い条件のコインパーキング契約に切り替えらる場合もあります。
契約更新時に元々のコインパーキング会社は解約となったとしても、すぐに次の会社との契約に切り替えられれば、土地活用の空白期間を避けることができるのです。

逆に、賃料据え置きの期間中に、あきらかに駐車場の売り上げがアップしていたとしても、賃料の値上げが望めないのでしょうか？
たとえ据え置き期間を設定していても、賃料交渉をすることは可能です。
契約更新の交渉の際に「賃料の据え置き期間」を気にされる方も多いようですが、実はこの「中途解約・解約の違約金」の項目も、注意すべき項目の一つです。　
他社のコインパーキング会社の見積もりや条件見直し提案があれば、強気に「解約して別の会社に契約を考えている」といった交渉を行うことが可能です。再契約を通して、土地オーナーさんが望む結果が得られる可能性は高くなるのです。
　
サブリース契約には、こうした、業者側だけが利益をあげていたなどの、知らないと損してしまう落とし穴が待ち受けています。
安定した収入を受け取っている、と油断することなく、所有する土地の周辺の状況は、よく確認しておくようにしましょう。
　
言い出しづらいコインパーキング会社との交渉代理や、他社の見積依頼など、駐車場経営にお困りのことがあれば、ぜひ我々にもご相談ください。

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